2025年的丰台新房销冠——建发金茂·观宸，在习惯性业绩霸榜之后，再一次刷出存在感。
这一次，是因为一个小小的调规。
近日，观宸一期的建设单位北京兆兴房地产开发有限公司，向丰台规自分局申请变更项目设计方案，具体为：
拟在01地块负一层1＃楼东南角增加与02地块联通的通道一处。 其余建设内容仍以原规划许可为准。2月6日，丰台规自分局公示了关于丰台区城乡一体化槐房村和新宫村旧村改造项目NY-030（南区）-01地块R2二类居住用地项目规划设计方案的说明。
从调整后的总平面图可以看到，位于西侧的01地块（一期）负一层1＃楼东南角，确实增加了一套长度约为15米的地下车库联通口。
展开剩余94%同时，对比调整前后的经济技术指标，新增了这条“地下车库联通通道”之后，部分数据也发生了变化，普通机动车库面积由15064.84㎡提升至15162.84㎡，增加了98㎡。
这导致，机动车库面积、地下总建筑面积和总建筑面积这三个指标同步增加了98㎡。
机动车库面积：20805.07→20903.07㎡；
地下总建筑面积：31625.31→31723.31㎡；
总建筑面积：92788.02→92886.02㎡。
此外，其余建设内容仍以原规划许可为准，其他数据保持不变。
这98㎡的小小的通道，对于建发金茂·观宸的业主而言，其意义非同小可，这意味着一二期的联动关系，将进一步深化。
在此之前，位于东侧的02地块（二期）的方案在出炉之初，就明确了一二期将连片开发。
地面上，两个小区之间的市政道路规划了约186米的景观大道，实现约17万㎡的土地联动共营，构建“社区即城市”的微缩生态体系。
地下空间，两个小区的地下会所也计划联通，共享约5000㎡双会所，聚合商务、宴请、运动、雅聚等22大核心功能。
而如今，随着地下车库的联通，为生活动线的畅通进一步打通了阻点，落实了项目宣发时“功能性胜过单盘”，1+1>2的规划。
2月6日，建发金茂观宸（一期）所在的丰台槐新030-01地块更新了一张总平图。拟在地块负一层1# 楼东南角增加一处通道，与02地块联通。其余建设内容仍以原规划许可为准。
观宸一期在西侧，二期在东侧。但是一期的大门朝西开，而二期大门朝东开。
两个小区背靠背，相对孤立。有了这条地下通道，两边业主不用过马路就可以直通对面，更方便配套共享，互补互利。
观宸的开发主体北京兆兴房地产开发有限公司成立于2024年12月，注册资本45.145亿元。建发房产和中国金茂分别持股64%和36%。
金茂华北公司副总张显刚担任项目公司董事长；建发房产北京总经理华晓巍任项目公司总经理。项目的营销负责人为孙朝杰，带领团队创造了观宸一期的逆市热销，颇受华晓巍器重。
建发金茂观宸（一期）所在丰台槐新030-01地块成交于2024年11月29日，由建发房产旗下福州裕诚房地产24.35亿元摘得，楼面价约4万元/㎡。
引入中国金茂，联手打造了建发在京的首个“风雅宋韵”系列产品，销售指导价8.3万/㎡。
一期建设用地面积约3.04公顷，其中地上建筑面积6.08万㎡，最高建筑58米，容积率2.0。规划11栋6-18F洋房+小高层，总户数为479户。共7个户型，面积段111-165㎡。
2025年3月23日首开，以35.98亿元的网签总额拿下当年丰台单盘销冠。截至目前，累计网签373套，去化近八成。成交均价约7.86万元/㎡，成交金额总计36.58亿元。
东侧的观宸二期项目所在的02地块成交于2025年6月24日，由建发+金茂联合体以20.8亿元底价摘得，折合楼面价4.02万元/㎡。
二期占地2.59公顷，地上建筑面积约5.21万㎡，建筑高度56.30米（最高），容积率2.0。共12栋6-17F洋房和小高层产品，目前取证房源共395套房源，主力建面约113/116/134/136/155㎡，另有少量非标户型。
2025年9月份取证，预售均价8.5万/㎡，略高于一期。目前累计网签68套，去化率17%。成交均价约7.52万元/㎡，成交金额总计6.38亿元。
二期拟售均价高于一期，但当前的成交均价比一期低了3000+。
与一期相比，二期砍掉了110㎡的三居产品，起步就是三面宽的四叶草户型。此外的户型格局、得房率等与一期基本一致。赠送方面也是南向通面宽阳台+北向设备平台，边户有侧边/转角飘窗。
观宸一期卖得最好的就是136㎡户型，属于明星户型。户型方正，赠送面积多，动静分区的格局，四个卧室都是南向或西向，采光面好。同样的，二期目前去化最好的两栋楼：8# 和9# ，也都是136㎡户型，占网签总套数的六成以上。
其余网签房源均为120㎡以下小户型，首层和顶层的非标户型由于单价相对低，也有不少意向买家。6 、7 两栋大户型暂未开售，目前只有4 楼的155户型在售，暂无成交。
单价较高的大户型成交较少，或许也是二期成交均价低于一期的原因之一。简单回溯一二期的拿地情况和盘点其网签情况。
一期：网签373套，成交均价约7.86万元/㎡
2024年11月29日，建发房产旗下的福州裕诚房地产以底价24.35亿元摘得丰台区城乡一体化槐房村和新宫村旧村改造项目NY-030（南区）-01地块，楼面价约4万元/㎡，销售指导价8.3万元/㎡。
随后，金茂通过股权合作加入开发，与建发联手打造在北京的首个“风雅宋韵”系列产品，定名为建发金茂·观宸。
一期占地约3.04公顷，建筑控制规模约6.08万㎡，容积率2.0，规划11栋6-18层洋房+小高层，共479户。产品共7个户型，建面约111-165㎡。
2025年3月17日，建发金茂·观宸一期（备案名“观宸嘉园”）首次取证，获批2-11＃住宅楼，共10栋楼457套房源，准许销售面积58183.32㎡；3月25日开盘。
截至2月7日，网签362套，去化率79.21%；签约面积45323.96㎡，套均约125.2㎡；成交均价约7.85万元/㎡；成交金额约35.6亿元。
2025年4月30日，一期第二次取证，推出剩下的1＃住宅楼22套，准许销售面积2700.84㎡。
截至2月7日，网签11套，去化率50%；签约面积1201.89㎡，套均约109.26㎡；成交均价约8.09万元/㎡；成交金额约0.97亿元。
合计：一期网签373套，去化率77.87%；成交均价约7.86万元/㎡，约为销售指导价8.3万元/㎡的95折；总成交金额约36.57亿元。
二期：网签72套，成交均价约7.52万元/㎡
2025年6月24日，建发房产+金茂联合体以底价20.8亿元摘得丰台区城乡一体化槐房村和新宫村旧村改造项目NY-030（南区）-02地块，楼面价约40170元/㎡。
这是建发和金茂在北京的第三次联手。除了观宸一期，另外一个是海淀的建发·海晏。
该项目最终定名为建发金茂·观宸二期，占地2.59公顷，总建筑面积约8.11万㎡，容积率2.0，规划建设12栋6-17层洋房和小高层产品，共395户。
在产品上，二期和一期有诸多共同点，包括飞檐翘角的“风雅宋韵”配方、点状式布局等，同时，二期在园林景观、产品设计和配套设施上，做了诸多升级。
不过，二期在面积段上与一期有所区别，直接砍掉了所有三居，起步就是113㎡的三面宽四叶草四居，最大面积达到165㎡，大户型占比激增。
2025年9月20日，建发金茂·观宸二期（备案名“观璟嘉园”）取证，获批11栋楼368套房源，准许销售面积47238.28㎡。9月20日开盘。
截至2月7日，网签72套，去化率19.57%；签约面积8968.42㎡，套均约124.56㎡；成交均价约7.52万元/㎡；成交金额约6.74亿元。
2025年10月31日，二期第二次取证，获批剩下的6＃住宅楼27套房源，拟售均价约8.51万元/㎡。截至2月7日，该批次尚无网签。
总的来说，观宸一期的的业绩，无论是网签套数373套和去化率77.87%，还是成交均价7.86万元/㎡，抑或是成交金额约36.57亿元，都十分亮眼，称得上2025年丰台乃至北京楼市的头部红盘。
不过，产品升级且晚半年入市的二期，其72套的网签情况差强人意，均价7.52万元/㎡相较一期也小降3400元/㎡，这也从侧面反映出北京新房市场的瞬息万变和残酷性。
此番一期在已经去化大部分的情况下，主动进行“微创”式的调规，对二期的“帮助”不言自明。
其也给北京有相似情况的“双子”楼盘提供了一个样本——在设计和社区相对独立的前提下，能否最大限度地实现配套共享，联通互补？
建发金茂观宸一期紧急调规“输血”，二期去化不足2成仍难破局？建发金茂·观宸，有新动作了。
不同于以往的业绩霸榜，这一次的存在感，来自一期一份看似“微创”的规划调整。而这份调规的背后，藏着二期迟迟未能跟上一期步伐的焦虑。
2月6日，丰台规自分局公示建发金茂·观宸一期的规划设计方案变更说明，核心只有一句话：在一期负一层1号楼的东南角，新增一处与02地块（二期）联通的地下车库通道。
这条连通口长度约15米、宽度6米多，总面积仅98㎡。但变化的是，机动车库面积从20805.07㎡增至20903.07㎡，地下总建筑面积从31625.31㎡增至31723.31㎡，总建筑面积从92788.02㎡增至92886.02㎡。
其余建设内容均保持原规划不变，足见这次调规的针对性有多强。
为98㎡大费周章的原因在哪里？答案，其实都在二期的销售成绩单里。
先看一组直观对比，高下立判：
一期2024年11月拿地，2025年3月开盘，截至2月7日，累计网签373套，总成交金额约36.57亿元，成交均价约7.86万元/㎡，相当于销售指导价的95折，去化率接近8成。
反观晚半年入市、产品全面升级的二期，处境则略显尴尬。2025年6月，建发+金茂联合体以20.8亿元摘得二期地块，楼面价约40170元/㎡，延续了一期“风雅宋韵”的产品基因，还在园林、设计、配套上做了升级，甚至直接砍掉三居，起步就是113㎡四居，主打高端改善，最大面积是165平四居，意图承接一期的热度。
但现实并未如预期般顺利。截至2月7日，二期首次取证的368套房源仅网签72套，去化率不足2成（19.57%）；
成交均价约7.52万元/㎡，比一期低了3400元/㎡；
2025年10月31日第二次取证的27套房源，更是至今尚无一套网签。一边是一期的“一路飘红”，一边是二期的“步履维艰”，这样的落差，放在任何一个房企身上，都难以从容。
事实上，二期从入市之初就没停止过“努力”。
开盘前，项目就启动蓄客，推出“交纳10万元意向金，每提前一周登记可减免1万元并享额外折扣”的政策，全力吸引购房者关注；
“十一”假期期间，还特意举办插花等主题活动，试图通过提升客户参与感，增强黏性、促进成交，但这些动作，并未带来突破性的去化效果。
而这次一期的调规，正是二期突围的又一记“重拳”——看似是一期的微小调整，实则是为二期“输血”，打通一二期的联动壁垒，最大化激活二期的价值。
早在二期规划出炉时，就明确了一二期“连片开发”的思路：
地面上，两地块之间的市政道路规划了186米景观大道，实现17万㎡土地联动，打造“社区即城市”的生态体系；
地下空间，两期的地下会所本就计划联通，共享约5000㎡双会所，涵盖商务、宴请、运动、雅聚等22大核心功能。
如今，地下车库连通口的新增，相当于打通生活动线的最后一个阻点。对二期业主而言，未来无论是驾车通行，还是前往会所休闲，走地下通道都更加便捷舒适，尤其是在冬季或夜间，体验感大幅提升。
而这份“配套共享”的优势，正是二期吸引改善客群的关键筹码——毕竟，在高端改善市场，配套的完整性和便捷度，往往是购房者决策的核心因素之一。
有人疑问，既然是打通一二期，为何调规图纸上只体现了一期的开口？答案很简单：这条地下连通口位于街坊路之下，而这条占地约5000㎡的L型街坊路，归属权为观宸一期，这也是一期实际容积率从2.0升至2.42的原因。如今，这份原本的“成本”，被转化为联动二期、助力去化的“优势”，不得不说是一次巧妙的布局。
二期的突围之路，仍有多重不利因素与悬念亟待破解。
首先是规划兑现的不确定性，目前一期新版调规图纸中，仍未出现售楼处沙盘和宣传单上承诺的百米风雨连廊，这条未被纳入规划的连廊，如同悬在项目头顶的“利剑”，一旦无法兑现，或许会影响购房者的信任度，进而阻碍二期的去化。
其次是教育配套短板，项目周边以普通公立教育资源为主，优质学区资源不足，对有学龄儿童的改善家庭吸引力有限，且东侧规划的商业综合体仍停留在图纸阶段。
价格与竞品竞争力不足，其成交均价虽低于一期，但相比周边森与天成（7.24万/㎡）、中海公元里（6.29万/㎡）等竞品仍偏高，单价较周边次新楼盘高出约15%，容易分流预算敏感型改善客群，且区域本身的市场认可度有限，进一步加剧去化压力。
细节隐患也不容忽视，楼间距最近处仅28米部分临近槐房西路的楼栋会受到交通噪音干扰；
中式园林与下沉庭院虽具观赏性，但后续面临较高维护成本。
另外，现阶段周边城中村也影响居住体验。
但不可否认的是，从前期的蓄客优惠、主题活动，到如今借助一期调规打通联动壁垒，观宸二期正在用尽办法“自救”。
另外，快刀书生了解到，官方发布了“北京市槐新组团醋厂地块及六必居宿舍楼拆除（含文物勘察）项目邻近既有地铁大兴线及19号线安全性影响评估招标公告”。
且丰台今年拟供地清单有丰台区槐新旧村改造项目NY-030（北区）地块，这块地就是龙门醋厂的位置。
总之配资网站首页，新宫地铁站北侧两个地块要拆了。你们猜，二期不行的困局下，这个地块建发还会积极拿吗？
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